Tu amante inmobiliario

BESAR LENTO

FALLAR POCO

FOLLAR DURO

BAILAR MUCHO

AMAR FUERTE

 E invertir de verdad

Cuando mi amigo Ramón me pidió escribir un artículo relacionado con las inversiones inmobiliarias, pensé en realizar un estudio en profundidad, ver las tendencias históricas, y acabar diciendo que es un valor seguro, tanto la nueva moda de alquiler turístico (luego explicaré los pros y los contras de ésta) como  bien de primera necesidad para todos a los que nos gusta sentarnos en el sofá y ver una temporada completa de nuestra serie favorita sin pestañear.

Mi padre dice que los negocios son menores de edad, para mí los negocios son como las amantes: Debes tratarlas bien, cumplir los deseos más ansiados, dedicarles tiempo, consentirlas, pero nunca, nunca es nunca, encapricharte de ellas.

El común de los mortales, cuando le dices que gestionas bienes inmuebles, ven fajos de euros saliéndote de los bolsillos y, aunque no me gusta quitar la razón a los ignorantes, porque discutir “no da dinero”, me temo que no es tan fácil como piensan.

Vamos a lo aburrido.

Quiero recordar, antes de empezar, que no debes hacerme caso en nada de lo que te voy a escribir en relación a invertir tu dinero. Toma tu propia decisión.

El momento es fundamental a la hora de realizar una inversión, no te obsesiones, no pretendas seguir los pasos de los gurús que tienen la llave para hacerte millonario y vivir de la renta desde una hamaca mientras se toman un Daikiri. Recuerda que ellos te quieren contar su secreto, previo paso por caja. Nunca vi a Amancio Ortega o Florentino Pérez dando cursos de cómo crear un imperio para que pueda hacerlo cualquiera. El éxito no se comparte, cuando tienes dinero suficiente para que vivan las generaciones venideras, quieres poder, status social y tener 1€ más que tu competencia.

Si profundizamos ‘lo justo’ en las inversiones inmobiliarias, hay dos palabras que marcarán el camino de cualquier operación que quieras realizar: RENTABILIDAD y PER.

La rentabilidad BRUTA va a determinarse en dividir el precio aportado para la vivienda entre el alquiler anual.

La rentabilidad NETA va a determinarse en dividir el precio aportado para la vivienda entre la diferencia de ingresos y gastos anuales del inmueble.

El PER nos va a decir cuántos años necesitamos tener la estimación que hicimos para amortizar la inversión.

[MIS NÚMEROS]

ALQUILER LARGA TEMPORADA

Rentabilidad bruta > 6

Rentabilidad Neta > 3

PER < 17

Ejemplo:

VIVIENDAPRECIOAPORTADOINGRESOSGASTOSCASH-FLOW
 100.000,00 €30.000,00 €  94,42 €
 Hipoteca70.000,00 €6.000,00 €4.867,00 €
RENTABILIDAD NETA3,78%PER16,67
RENTABILIDAD BRUTA6,00%
VIVIENDAPRECIOAPORTADOINGRESOSGASTOSCASH-FLOW
Después de pagar100.000,00 €30.000,00 €  380,42 €
La hipotecaHipoteca0,00 €6.000,00 €1.435,00 €
RENTABILIDAD NETA15,22%PER16,67
RENTABILIDAD BRUTA6,00%

¿Qué entiendo por gasto?  Comunidad, IBI, Seguro de la vivienda mantenimiento (suelo sumar 1 mes de alquiler) e hipoteca.

¿Qué vale tu hora de trabajo?

Mi primer negocio lo hice con 6 años y aprendí 2 lecciones que jamás olvidaré. Os cuento lo que sucedió:

Un fin de semana, me di cuenta de cuántos trastos tenía en casa, juguetes antiguos, cassettes de música, una hucha del Real Madrid en la que Luis Enrique vestía de blanco… Me dispuse a montar mi propia tienda en la puerta de mi casa (a buenas horas vinieron a inventar wallapop) y tras toda la mañana invertida en clasificar, poner precio y desprenderme de juguetes que me removieron el alma, sucedió: ¡realicé mi primera venta! No me lo podía creer, comencé a tener dinero. Tras varios intentos fallidos y risas por parte de las señoras que pasaban por la calle, llegó mi padre (aprendí más de negocios de él que de la universidad). Me preguntó cuánto valía toda mi súper tienda y no pensé ni 1 segundo la respuesta. Compró el 100% de mi gran empresa por 1.000 pesetas y, acto seguido, la disolvió. Volvió a meter los cassettes, los juguetes, mis horas de esfuerzo en el montaje, almacenaje y mi esfuerzo de toda la mañana en la casa.

¿Qué aprendí?

1º Siempre habrá una empresa más fuerte que tú. Resiste y realiza un trabajo excelente.

2º 1.000 pesetas era muy poco para todo lo que me compró y todas las horas que estuve creando mi gran proyecto, necesitaba esforzarme para ganar más.

El punto 2 es el alquiler turístico, ahora con la atención puesta en ganar más podemos empezar a hablar de dinero, del de verdad, del que se consigue trabajando muy duro.

Ingreso activo de bienes raíces

El clásico ingreso pasivo: tienes un inmueble, lo alquilas y obtienes una retribución mensual, además de no ser tan bonito como se lee, no es el fin de este artículo.

RENTA FIJA vs RENTA VARIABLE, ya sabemos cuál gana en rentabilidad. A diferencia de los fondos de inversión, en los que la renta fija tiene menos riesgos, las inversiones inmobiliarias tienen la ventaja de poder ver el rendimiento en menor tiempo y actuar. La principal desventaja de la gestión pasiva del inmueble con el alquiler de larga temporada es el impago, la ocupación y los riesgos que puede traer una situación “delicada” del inquilino en la que no pagar no está no está mal visto en la sociedad y el contrato de 5 años puede impedir cambiar tu manera de gestionar la propiedad a corto plazo.

En el alquiler vacacional tienes la posibilidad de hacer contratos por días, semanas o meses. Una vez te han firmado su parte de entrada con fecha de entrada y salida es más fácil actuar. Tiene 1 día marcado en el calendario en el que renovar o salir. Hay menor riesgo de un proceso judicial largo, lo peor que puede pasarte es que no paguen X días. Este tipo de alquileres es mucho más activo y tiene una rentabilidad mayor.

Consejo: Compra viviendas cerca de tu vivienda habitual para la recepción de clientes, los problemas que puedan existir y que el desplazamiento a tu fuente de ingresos sea rápido.

La manera de trabajar debe ser constante, publica tu anuncio:

www.booking.com

www.expedia.com

www.airbnb.com

www.holidaylettings.co.uk

www.vrbo.com

www.flipkey.com

Mi experiencia me dice que la mejor publicidad es trabajar con cariño, estar activo para resolver cualquier problema de manera inmediata o, que al menos, vean que estás haciendo todo lo posible por hacerlo, LIMPIEZA y ser honesto.

Haz un estudio de la zona, los precios y no olvides RENTABILIDAD Y PER

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